景茂講堂：黎光成作成都房地產(chǎn)《居住的理想》專題演講

5月18日，一場別開生面的專題培訓(xùn)在雙流星宸國際酒店舉行，景茂智庫專家、四川省對外文化交流中心特聘研究員、四川省政協(xié)書畫研究會書法專委會主任、原成都市房地產(chǎn)中心主任黎光成，就當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場走勢及相關(guān)政策解讀作《居住的理想》專題演講。董事長熊正寬率景茂集團(tuán)中高層干部及員工300余人參加培訓(xùn)會。

黎光成擔(dān)任過多年的房地產(chǎn)交易中心主任，見證成都市的房地產(chǎn)市場的興起與發(fā)展，是很多影響四川的重大事件的直接操盤手，在成都房地產(chǎn)屆享有盛譽，江湖稱“黎叔”。

演講分三個部分：1、成都房地產(chǎn)的現(xiàn)狀；2、關(guān)于成都房地產(chǎn)的一些困局；3、對成都房地產(chǎn)未來的一些預(yù)測。

演講融思想性、實踐性、趣味性于一體，既讓人腦洞大開，又妙趣橫生；既有前瞻展望，又有經(jīng)驗回顧，還有濃濃的文藝色彩，演講全程無“尿點”，讓景茂員工都叫好，大呼過癮，甚至有員工說黎光成的演講是“點亮暗夜的明燈”。

黎光成說，每個中國人的心中，都有自己居住的理想。 孟子說，有恒產(chǎn)者有恒心。這句話跟管子的“衣食足然后知禮儀”一樣， 反映了普遍的人性追求。他認(rèn)為“恒產(chǎn)”不單是穩(wěn)定的資產(chǎn)，還應(yīng)該是讓人們“安居樂業(yè)”的一種生活態(tài)，“安居”是“樂業(yè)”的前提。所以，今天 中國人把購房置業(yè)當(dāng)作一等一的大事，就是追求“恒產(chǎn)”的體現(xiàn)，這也是多年來 中國房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展欣欣向榮的根本原因。
縱觀全球，只有中國的房地產(chǎn)長久不衰的發(fā)展了20多年，很多年輕人集全家之力也要購買房子，所以有“6 個錢包”之說。有人說，國外的年輕人，像日本、歐美，基本不買房，都是租房子住，除了工作就是旅行，說中國年輕人的心態(tài)有問題。其實，這與國情實際是分不開的，比如美國，沒有戶籍的羈絆，就業(yè)和社會保障不受影響，當(dāng)然沒必要太早買一處房子，反而把自己囿于此地。中國呢，房子跟戶口、社保、就業(yè)、小孩讀書等等都有關(guān)系，反而是越早買越受益。
大家都知道任志強，原來叫他“任大炮”，說他不負(fù)責(zé)任的亂發(fā)言，到處說房子要漲，說了十幾年，而多年來也總有一部分專家“看衰”房地產(chǎn)，說中國房地產(chǎn) 泡沫太大了，遲早要破裂。結(jié)果呢，“信志強住洋房，信專家住牛棚”。 所以，房子也是我們中國人資產(chǎn)最重要的保值和增值的部分，也有其金融的屬性。 

更有人說，中國的房地產(chǎn)不是市場經(jīng)濟，是政策市，是按政府意志把控的市場。這種說法也有失偏頗。房子有金融屬性，具備保值和增值的功能，所以，就有一部分人，他們手里有大把的現(xiàn)金，開始了投機性的“炒房”，把自己城市的房價炒高了還不滿足，還組團(tuán)到別的城市去炒。黎光成回憶，當(dāng)年與“溫州炒房團(tuán)”的較量，斗智斗勇斗謀，如懸疑劇跌宕起伏，驚險刺激。
他說，在政府堅持“房住不炒”的政策指引下，讓房子回到其根本的“居住”屬性的理念下，應(yīng)該說有效地扼制了市場的一些無序發(fā)展。成都近年來沒有出現(xiàn)大跌大漲的情況，老百姓有條件的也能夠買得上房。近年來成都出臺了的各種限購、限售、限貸、社保戶籍等政策，算是全國調(diào)控最嚴(yán)歷的城市之一。的確像土地市場、開發(fā)商、改善購房需求等都受到了一些影響，但總體還是保持良性發(fā)展的勢頭。同時，各種政策也會根據(jù)市場的實際有更新的需求，并不是一成不變的。

黎光成說，我一直對成都的房地產(chǎn)發(fā)展持有樂觀積極的態(tài)度。相信景茂集團(tuán)的同仁們，和我一樣對成都房市充滿信心。

關(guān)于成都房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和在全國的角色，黎光成用了7個關(guān)鍵詞：1、“新一線”榜首城市；2、國家級中心城市；3、成渝城市群中心城市；4、最佳旅游目的地城市；5、領(lǐng)館數(shù)量第三城；6、汽車保有量第二名；7、2025 世運會舉辦城市。

黎光成介紹，2018 年，成都市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 15342.77 億元，按可比價格計算，比上年增長 8.0%，排名全國第八。
同時，成都城市吸附力非常強，2018 年成都市常住人口達(dá) 1633 萬人，較上年增長近 29 萬人。其中， 城鎮(zhèn)常住人口為 1194.05 萬，常住人口城鎮(zhèn)化率為 73.12%；戶籍人口達(dá) 1476.05 萬人，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為 60.94%。 2017 年 7 月，“成都人才新政 12 條”正式發(fā)布，包括給予高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)扶持、鼓勵青年人才來蓉落戶、保障人才住房等 12 條政策。這一新政的推出，迅速吸引了大量“蓉漂”落戶。
這些都說明，成都房地產(chǎn)比全國絕大多數(shù)城市更有希望與潛力。 

就景茂員工最為關(guān)心的成都房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，黎光成做了詳盡說明。他用了一個詞“大手筆”，即大手筆的城市規(guī)劃：
成都“ 東進(jìn)、南拓、西控、北改、中優(yōu) ”的城市發(fā)展戰(zhàn)略；
由“兩山夾一城”變?yōu)?/span>“一山聯(lián)兩翼”。“兩山夾一城”：龍門山、龍泉山夾成都城市。“一山聯(lián)兩翼”：龍泉山聯(lián)接成都主城和東部新城。
黎光成分析了成都房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀： 2018 年，主城區(qū)由于土地有限，購房壓力過大，需求迅速外溢，在一段時間內(nèi)外圈層商品住宅供需上升至高位。但在“史上最嚴(yán)限購”5.15 新政后，投資性需求被遏制，剛需、剛改成為購房主力軍， 外溢部分的需求明顯銳減，外圈層成交急速回落。2019 年第一季度 3.15 公積金新政實施，進(jìn)一步完善了調(diào)控政策。短期來看，在不斷加碼的調(diào)控下，外圈層去化壓力將持續(xù)上行，主城區(qū)價值凸顯。長期來看，受益于城市人才引進(jìn)政策及產(chǎn)業(yè)體系的完善，未來住宅需求量依舊可觀。

受調(diào)控政策影響，2018 年成都房地產(chǎn)投資從 2016、2017 的歷史高位回落，投資額首次下降。一圈層由于可開發(fā)的城市空間稀缺和政府的控制，銷售面積快速壓縮，2018 年比 2017 年下降了一半不止。而二圈層，象郫都區(qū)、雙流等區(qū)域上漲明顯。三圈層，像青白江、崇州、彭州等區(qū)域，由于不受限購政策的影響，也是上漲明顯，但這種趨勢不會長久。

關(guān)于商品房成交價格，黎光成說，價高的區(qū)域限購或無房可買，成交集中在二三圈層，房價均價怎么不會下來，這也是我們政府卓有成效的調(diào)控手段之一。
關(guān)于中簽率，黎光成說，幾千人上萬人搶一兩百套房子的盛況大家還應(yīng)該記憶猶新，限價導(dǎo)致的新房二手房巨大的剪刀差讓所有的人瘋狂。最近，這種情況不再出現(xiàn)了，中簽率大大提高。當(dāng)然，新房與二手房之間的價格也相當(dāng)接近了。

2018 年，成都樓市經(jīng)歷了一些震蕩，政策變了，購房者變了，上半年還擠破腦袋想“上車”，下半年變成拿著首付再等等，堅決不浪費手中的房票。他對于購房者的忠告是：在現(xiàn)階段的市場里，買房的價值觀更為重要，真正有價值、符合你居住需求的樓盤，無論周期如何調(diào)整，受影響都將有限。對于每一個購房者來說，自然要看到變化，但更應(yīng)該回歸不變。

黎光成說一句頗具哲理的話：“最好的時間，永遠(yuǎn)都是當(dāng)下。 ”

在演講的第二部分中，針對景茂集團(tuán)對成都房地產(chǎn)市場的一些困惑，他也談到個人的一些擔(dān)憂，從三個層面加以闡釋：
1、經(jīng)濟環(huán)境的因素（經(jīng)濟下行的壓力）；2、市場環(huán)境的因素（城市發(fā)展的支撐）；3、政策環(huán)境的因素（趨嚴(yán)還是趨寬的選擇）。
經(jīng)濟環(huán)境主要是經(jīng)濟下行壓力加大。最近的事件是中美貿(mào)易談判破裂，外貿(mào)加工企業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；外資撤離中國等，政府工作報告下調(diào) GDP 增長預(yù)期；“穩(wěn)就業(yè)”是“六穩(wěn)”工作的首位等等。
黎光成說，這讓我想起消費市場上的兩極分化，一頭是世界最大的奢侈品消費市場；一頭是支撐了“拼多多”的消費降級市場。而這種兩頭分化現(xiàn)象，在 2019 年或?qū)⒎浅Ｃ黠@。 

關(guān)于市場環(huán)境，黎光成認(rèn)為成都房地產(chǎn)區(qū)域分化嚴(yán)重，過去，我們會發(fā)現(xiàn)，青羊區(qū)的房價并不比溫江貴；東二環(huán)的清水房價也跟龍泉驛區(qū)差不了多少。以上種種，都是不正常、不合理、不可持續(xù)的。
城市區(qū)域分化明顯。比如：五城區(qū)的住宅：供應(yīng)少，需求大，一房難求，量價齊升；
高新區(qū)的住宅：供應(yīng)少，需求大，一房難求，量價齊升；
天府新區(qū)核心區(qū)的住宅：供應(yīng)大，需求大，如果跨區(qū)限購放開，則供需兩旺，量價平衡或略有上升；如果不放開，則供過于求，但也能做到價格平穩(wěn)。三圈層的住宅：市場瘋狂期水漲船高，導(dǎo)致部分熱點區(qū)域價格虛高，
對普通購房者而言，應(yīng)該盡量選擇在五城區(qū)、高新區(qū)、 天府新區(qū)核心區(qū)、二圈層近郊有地鐵站點的板塊，根據(jù)自身的實際情況出手買房；而盡量不要選擇二圈層中的遠(yuǎn)郊板塊、三圈層和環(huán)蓉區(qū)域買房。
同時，除了區(qū)域的分化外，產(chǎn)品也將呈現(xiàn)分化態(tài)勢。
過去的 3-4 年，稍微有購買力的人群基本已經(jīng)上車，所以真正還有強烈買房需求的將是極致的首套剛需購房者，他們的首付款大多只有 30-50 萬，能夠接受的總價基本在 100 萬－150 萬之間。而這種剛需產(chǎn)品，市場上并不多見，在改善當(dāng)?shù)赖男星橄拢?/span>2019 年，低總價的剛需產(chǎn)品，尤其是極致剛需產(chǎn)品，將會成為爆款。
剩下的，就是改善型產(chǎn)品。如果是普通改善產(chǎn)品，面積段集中在120-160 平之間，沒有太多亮點的話，2019 年市場上將會大量充斥這種產(chǎn)品，同質(zhì)化競爭會比較嚴(yán)重，而對此類購房者的爭奪將變得激烈。
關(guān)于政策環(huán)境的因素，到底是趨嚴(yán)還是趨寬的問題，黎光成認(rèn)為； 成都屬于“未漲先限”的城市。成都早期的調(diào)控政策有所保留，目的就是不希望一壓就死。他認(rèn)為，經(jīng)歷了 9.30、3.23、4.12 等多輪新政，直到 2018 年的 5.15 新政出了大招，才把市場的虛火給按了下來。
但是，出臺 5.15 新政的時候，沒有對早期的政策進(jìn)行對沖，而是采用了疊加，使得成都的政策嚴(yán)上加嚴(yán)，這也有不合理的地方。 

演講的第三部分，黎光成著重談到他對未來成都房地產(chǎn)市場的預(yù)期。他認(rèn)為， 2019 年我國仍將堅持穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，實施 積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，堅持新發(fā)展理念，推動高質(zhì)量發(fā)展，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，加大改革開放力度，做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期工作，確保經(jīng)濟平穩(wěn)運行。

對于房地產(chǎn)市場，在調(diào)控效果差異明顯、樓市走勢出現(xiàn)分化的情況下，既要堅持樓市調(diào)控的大方向不動搖，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，又要根據(jù)宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場主要矛盾的新變化、新特點， 適時適機對部分政策措施進(jìn)行微調(diào)。政策微調(diào)的目的是為了保持房 地產(chǎn)市場的相對平穩(wěn)發(fā)展，避免市場波動過大，“房住不炒”和“租購并舉”的基本基調(diào)不會改變，抑制投機、穩(wěn)定房價的政策初心也不會動搖。例如，在上一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，為了抑制房價過快上漲，限購、限貸政策不斷升級，不可避免對部分改善型購房群體造成影響，后期對此可能會有所調(diào)整，保障居民的合理住房消費。

在住建部門指出了 “穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的 2019 年工作目標(biāo)后，各地在地方相關(guān)會議上對這一目標(biāo)提出了貫徹和落實的要求，因此指望未來樓市大幅波動的想法已經(jīng)不太現(xiàn)實。對樓市走向起影響的因素是市場和政策，而現(xiàn)如今政策影響市場的可能性很大，也就是說，只要官方部門落實的措施對老百姓有利，那么市場也會大好，樓市也會健康發(fā)展。 

對未來成都房地產(chǎn)市場，黎光成說，我對城市發(fā)展有信心，成都房地產(chǎn)市場也將長期良性的發(fā)展。
2019 年的成都樓市，是回歸市場的一年。尊重城市不同區(qū)域的價值，理順城市的價格關(guān)系，是成都“一城一策，因城施策”的重要組成部分。
“全球經(jīng)濟增長放緩及多項調(diào)控政策疊加，住宅將逐步回歸居住屬性，投資屬性將不斷淡化。預(yù)計成都住宅售價將在短時間內(nèi)保持穩(wěn)定上升，2019年或?qū)⒒貧w買方市場。在‘一城一策’的政策背景下，2019 年政策或?qū)⑽⒄{(diào)，但仍然會堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制依舊是整個房地產(chǎn)的主基調(diào)。” 

其實，2019年的房產(chǎn)走向是很多人沒有預(yù)想到的，追憶以前的房價，始終是處于穩(wěn)步上漲的趨勢，想不到在2018年我國的房地產(chǎn)就成了一個轉(zhuǎn)折點。其實在2018年年初的時候，曾就有有關(guān)媒體對房價和房地產(chǎn)走勢做出了分析，大概意思是要表述從2019年開始，樓市將會以“穩(wěn)”為主，隨之房子是用來住的不是用來炒的這一定位明確后，整個樓市的大環(huán)境將會顯得平穩(wěn)，可能部分的城市還會出現(xiàn)回落的狀況。
伴隨著全國的樓市更加的穩(wěn)定，房價對于剛需者來說也是一件好事。房價開始穩(wěn)定后，炒房者就沒有辦法從中獲得差價，因此樓市的平穩(wěn)，對于剛需購房者來說的確是一件好事。
相關(guān)方面也表示：在2019年的房價不會有大幅度的漲跌現(xiàn)象，調(diào)控方面也不會以任何的原因和名義放松，更要加強地方主體的負(fù)債，一切都要以解決剛需住房這者的問題為關(guān)鍵。
據(jù)透露，國家還會出面協(xié)助部分的低收入人群，因此剛需購房者有了這一保障買房還用愁嗎？不僅如此，國家還強調(diào)了要堅持一城一策，做好并實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。
那么，落地到成都市場，黎光成進(jìn)一步分析，今年前四月，成都一手商品住宅量價均出現(xiàn)了同比上漲，且漲幅不低，預(yù)示了市場向好的趨勢。不過，這種向好仍然存在區(qū)域性，在遠(yuǎn)郊區(qū)域，仍然出現(xiàn)了銷量下滑的現(xiàn)象。
根據(jù)中成房業(yè)數(shù)據(jù)，4月成都一手商品住宅供應(yīng)和成交出現(xiàn)下跌，成交均價出現(xiàn)上漲，存量有所增加，去化周期約11個月。
整體來看，今年前四月，成都一手商品住宅量價均出現(xiàn)了同比上漲，且漲幅不低，預(yù)示了市場向好的趨勢。不過，這種向好仍然存在區(qū)域性，在遠(yuǎn)郊區(qū)域，仍然出現(xiàn)了銷量下滑的現(xiàn)象。

黎光成就景茂員工最為關(guān)心的幾個問題，從房價、政策、利率做了詳盡分析：
1、房價。高地價或者地王的樓盤會陸續(xù)進(jìn)場，新房會越來越貴。二手房會迎來反彈，整個區(qū)域反彈幅度在10%-15%，個別樓盤反彈幅度預(yù)計在20%-30%，我們會根據(jù)大數(shù)據(jù)幫助大家找出這些反彈更快的樓盤。去年成都樓市下跌幅度30%，下跌30%需要上漲60%-70%才能回到原點，所以說如果回到2018年最高點的位置，成都至少需要2年的時間積累才能爆發(fā)。
依然看空遠(yuǎn)郊區(qū)域（青白江、都江堰、彭州、邛崍、崇州、金堂、大邑、蒲江、新津、視高、仁壽、簡陽），建議購房者優(yōu)先考慮主城區(qū)，其次是郊區(qū)（溫江、龍泉驛、雙流等），即使今年新津區(qū)通地鐵，也不建議買入新津，除非特別便宜。
2、政策。
成都不會取消限購，限價已經(jīng)取消，預(yù)測成都會取消二手房限售，導(dǎo)致市場上房源供應(yīng)增加，供大于求，房價不會大幅反彈，只會小幅反彈；成都落戶政策會放寬，落戶就能買房或者外地人繳納一年社保即可買房；高新區(qū)和天府新區(qū)單獨限購的政策會取消，11區(qū)、高新區(qū)、天府新區(qū)均可交叉購買。
3、利率
房貸利率會繼續(xù)下調(diào)，回歸到基準(zhǔn)利率及以下；第一套房首付3成，第二套房首付會下調(diào)。

同時，他對房地產(chǎn)政策提供了一些個人建議：
以“穩(wěn)定”促“發(fā)展”以及人性化的政策。
預(yù)判成都會出什么樣的政策？他認(rèn)為，應(yīng)該有三類原則：市場 化、公平化、人性化。
例如：限價限售，就是一種行政行為，不夠市場化；而分區(qū)限購就不夠公平化、信貸政策對剛需上浮較大，也不夠人性化。
但不管理性還是弱市，它們的特征就是分化。即核心區(qū)域會賣得好， 非核心區(qū)域賣得不好；優(yōu)質(zhì)樓盤會變得好，不優(yōu)質(zhì)的樓盤會賣得不好。也就是大家所熟知的：馬太效應(yīng)。
要積極吸引人才，增強城市吸附力。
按成都總體城市規(guī)劃，成都到2035年，成都城市常住人口將達(dá)到2300 萬人口，也就是說，在未來的 15 年時間，我們每年的人口增長要達(dá)到 40 萬人以上。這是一個巨大的數(shù)據(jù)。政府應(yīng)該出臺積極的人才吸引政策，特別是青年才俊。從深圳的例子我們就可以看到，深圳為什么在國內(nèi)一線城市中發(fā)展得最好，就 是城市人口的年輕化，而且擁有國內(nèi)最高比例的大學(xué)生人口。
同時，成都的社會保障也要更加完善，讓這座城市“幼有所長、壯有所用、老有所養(yǎng)”。象西藏新疆等地的退休人員愿意回到成都來頤養(yǎng)晚年。
要多元化發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
指除了住宅地產(chǎn)之外，多元化的發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、人才公寓、田園綜合體、民宿聚落等。我們開發(fā)各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，往往口號喊得很響，具體落實的細(xì)節(jié)政策也要跟上。

深入淺出的政策闡釋、理論性與實踐性的高度統(tǒng)一、信息量與趣味性的有機結(jié)合，黎光成的演講博得景茂干部職工的熱烈掌聲，大呼過癮。

最后，黎光成用一首詩作為結(jié)束語：

人有屬于自己的空間

但不是房子

房子在人獨處時

只會囚禁孤獨

這個空間是自己的心

不占面積，不背叛

絕對和自己共存亡

景茂集團(tuán)專題培訓(xùn)會，由人力資源總監(jiān)袁勤主持。